第二篇 项目服务需求
“※”标注的服务需求为符合性审查中的实质性要求，响应文件若不满足按无效响应处理。
※一、项目概况及总体服务要求
（1）西北工业大学重庆科创中心物业服务项目位于重庆市渝北区普福大道36号，项目服务总面积约3.4万平方米。本项目所有服务人员不少于16人。服务人员的费用包括工人基本工资，社会保险，投入的机器设备、材料成本等各类费用，企业管理费，企业利润，法定税费，实施服务所承担的风险等所有费用。
（2）在合同期限内，物业公司为本项目提供全面专业的物业服务，保障本项目建筑红线范围（见附件1）内各公共区域设施设备处于良好的状态，加强安全保卫工作，同时根据不同场所提供与之功能相符合的专项物业管理和服务，确保项目正常工作秩序，为本项目营造一个和谐、安全、规范、有序的工作环境。
二、人员配置要求
序号 | 岗位 | 岗位要求及岗位职责 |
1 | 综合主管 | 统筹安排监管现场秩序维护、消防安全管理、设备设施维护保养、日常维修、工程整改、环境品质、对外沟通协调等相关工作 |
2 | 工程班长 | 1.上岗人员要求：持电工操作证，特殊作业环境需持高压电工操作证；2.每日开展房屋共用部位巡查，了解建筑的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时向业主和物业使用人提出维修报告与建议，并积极跟进维修整改进度； 3.每日开展设备房的巡查，做好设备运行参数各项记录，及时反馈设备运行中存在的问题，以便问题能得到及时有效处理； 4.根据年度维保计划开展设备设施的日常维修保养工作， 坚持落实执行设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好，密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）； 5.每月分析设备运行状况和能耗情况，及时做好调整工作，在“安全、可靠、经济、合理”的原则下，提出并组织实施节能措施； 6.负责建立共用设施设备档案（设备台账），做好设备系统的运行记录、维修保养记录、设备维修改造等技术档案的收集、整理、归档工作，确保设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全； 7.在外包单位对管理服务区域设备设施进行维修保养作业时，跟进维修保养全过程质量及监督检查测试验收工作； 8.在出现各类突发及应急事件时，迅速到现场进行处理。当各类突发或应急事件发生，要确保管理服务区域设备设施的运行正常。并及时对故障进行处理完成后上报。 9.每月抄录园区和大楼内各电表和水表，进行电费和水费的统计和分摊。 |
3 | 工程维修员 |
4 | 中控室 | 1.中控室人员24小时在岗，密切观察监控画面，随时关注消防设备情况，上报并协调处理突发事件；2.熟悉掌握秩序维护监控、消防联动报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉本物业的消防设施设备分布情况； 3.检查消防、安防监控系统是否正常，密切注视屏幕上的各种动态情况如实记载值班情况。出现异常情况（安防、消防报警）应立即通知相关人员现场核查并向当值班长报告； 4.对消防（监）控制室的设备、报警仪器做好经常性的维护保养工作，当设备及仪器发生故障时，应立即通知工程部，协助工程部维修人员尽快排除故障，并做好详细记录； 5.利用监控屏幕和电梯报警系统，随时向保安班长报告屏幕和电梯 报警出现的可疑情况，当电梯设备及仪器发生故障时，应立即通知工程部，协助工程部维修人员尽快排除故障，并做好详细记录； 6.负责调试、操作监控和电梯报警设备，熟悉每一个画面的序号，具体位置，主要目的等； 7.督查各岗位履职情况，适时通报相关情况； 8.受理客户报事报修。对打错或误打的报警电话，要耐心解释，尽早恢复通信正常； 9.无关人员不得进入监控室，非因公来访，劝其离开。如领导来访，应做好接待及登记工作并请来访最高职务人员签名确认。 |
5 | 室外+车库巡逻（白班、夜班各1人） | 1.工作日工作时间内C区门岗专人值守，对进出管理区域的来访人员实行询问、登记管理； 2.提高警惕，注意辖区内情况，严防破坏及盗窃行为的发生； 3.熟悉整个辖区的环境状况，了解辖区内各类设施、设备，物品的位置，若发现有移动的现象，应立即查明和汇报； 4.负责检查辖区内的治安情况及消防设施设备情况，在巡逻过程中若发现消防、治安隐患，要及时排除，并做好记录，汇报情况； 5.对外围和车库（不含楼内）重点区域、重点部位每3小时巡查1次，并做好记录； 6.夜间巡逻人员每天接班后对大楼公共区域水、电、空调等开关情况进行全面检查，及时关闭，节能降耗； 7.对于辖区内形迹可疑人员，要主动询问；跟踪、劝离； 8.根据管理处装修管理方案加强对装修、施工人员的管理，对于不按规定佩戴工作证出入辖区的民工要予以制止； 9.加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情况处理或及时汇报上级； 10.对停车库的设施、设备及照明情况进行检查；监督检查停车库是否存在与车辆停放不相符或停车以外的问题；停车库的汽车、摩托车以及保管的自行车的管理；规范停车库车辆停放秩序。 11.熟悉项目应急预案，及时响应突发事件处置； 12.与各岗位保持良好的通讯联系，及时响应其他岗位工作需求。 |
6 | 楼层巡逻 |
7 | 安防轮休人员 | 顶岗换休 |
8 | 保洁员 | 上岗人员着装规范、服务期间保持较好的礼仪礼节，行为举止规范。 |
三、服务标准
（一）保洁服务
1. 负责公共环境、公共设施、道路、绿地等区域的清洁卫生工作，要求保洁率达100%。
2.保洁安全管理：工作中使用有腐蚀性的清洁剂时，须佩戴橡胶手套；清洁工作超过2米以上时为高处作业，必须两人相互保护作业；夏季室外作业人员在工作中配发遮阳帽预防“中暑”；冬季室外作业人员配发防寒服、棉手套、棉鞋等防寒用品。使用机械设备清洁工作时需要熟悉机械性能和正确的使用方法，同时关注电源接线板和机械设备有无漏电现象，防止触电事故发生。
3.园区大面积用水清洗路面时，为了保护行人安全，要摆放警示标志牌，以免行人摔倒。
4.园区道路、广场、绿地等每日清扫1次，每2小时循环保洁1次；园区室外道路、广场每季度循环全面冲洗1次做到地面无泥沙、果皮、纸屑、烟头、塑料袋等废弃物，墙面洁净无污迹，栏杆、扶手无灰尘，屋顶无蛛网，无死角、无盲区。
5.室外的各种公共设施包括各种展板、报栏、标牌、报箱等每天清洁1次，做到表面干净、无积尘、污迹。
6.公共卫生间镜面、云石台、便池、厕内地面每天至少冲洗、打扫3次，每周至少进行一次消毒，做到尿槽无污垢、无臭味（除异味）、地面无垃圾，无积水；门窗干净，水池（漕）无垢积物。
7.所有垃圾桶每天至少清运2次，做到垃圾桶表面清洁无污迹，垃圾及时清运，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。危化品垃圾、餐厨垃圾和生活垃圾分开处理。
8.公共区域的玻璃、展览架、展览物品、家具定期清洁，保持无积尘。
9.进行保洁巡查，做到区域内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
10.建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等虫害滋生。
11.遇有各种检查、各种重大活动时，按要求无条件加强清扫保洁次数和力度，增派人手。
12.每年外墙清洗1次。
（二）绿化养护服务
1.物业区域内所有草坪、绿篱带修剪、浇水养护。
（1）草坪定期修剪、浇水，不得出现不平整、杂草、垃圾、枯枝枯叶等现象。
（2）绿篱带定期浇水维护（4-10月每周1次、其他时间应根据实际情况而定），修剪每月不少于1次，修剪效果以甲方要求为准，任何时候不得有杂草、垃圾和绿篱枯死等现象。
2.物业区域内所有行道树管理维护。
（1）每年至少两次病虫预防打药，随时发现病虫害随时治理；
（2）对树木及时浇水及周边的杂草进行清理，不得有树木因缺水枯死；
（3）每年12月，对所有行道树、景观树等进行修枝、刷白，防止来年病虫害发生。
（4）每年3月，对道路上方存在安全隐患的枯枝进行清理。
3.绿化垃圾的处理。
物业区域内清扫的落叶、修剪的树枝、清除的杂草等绿化垃圾由中标单位自行清运处理。
（三）设施设备养护与维护服务
1. 总体要求
(1)符合国家规定的节能降耗减排及环保安全要求，维修工程质量合格率达98%以上、回访率达100%。区域内所有设施、设备的故障处理（如水爆管、电跳闸、电梯被困等）反应时间，物业管理值班人员应在5分钟内到达现场处理。
(2)日常维修：每日巡视水电及专项设备等，发现故障和安全隐患及时排除；桌、椅、柜、门锁、灯具、水龙头、楼层配电箱、公共电气、公共阀门、公共用水设施设备等日常损坏随报随修，维修合格率达100%。一时不能修复的要说明情况，修复后要有客户验收签字记录。大、中修需停水电及专项设备运行时，应提前三天发出通知。
(3)所有维修工程都必须有详细的维修及验收记录。主要维修工程建档造册，并由管理人员签署验收合格单。
(4)每项维修工程完工后，应对用户进行回访，并针对回访情况提出整改措施，达到用户满意。
(5)所有维修耗材收支应建立健全档案资料管理制度。
(6)按照现行公共机构节能标准制定规章制度，落实节能工作开展，协助业主方做好节能宣传工作，为业主方提供可实施性的节能方案和其他建设性意见，创建“节约型示范单位”。
2. 变配电系统
(1)开闭所、配电室参照《国家供配电设施设备运行管理办法》《国家用电检查规范》GBT43456-2023、《配电室安全管理规范》DB11/T527-2021相关规范执行。
(2)开闭所、配电室人员值守参照《供配电系统维护操作规范》相关规定配置人员进行24小时值守。
(3)对供配电系统各项服务管理工作做好书面记录，建立供配电系统电气设备设施的管理档案，每月向甲方呈报《供配电系统巡查记录》《设备月度运行报告》《供配电系统工程缺陷梳理、销项记录》、每季度向甲方呈报《供配电系统维保》《供配电系统检修》。
(4)免费对项目开闭所的高压绝缘杆、高压验电笔、接地线、安全帽、绝缘靴、绝缘手套做预防性试验、检测。
(5)对高低压配电设备每年至少一次全面停电检修（高压部分耐压、绝缘、防雷、接地、按国家规范进行1次预防性试验，并提交《试验报告》），平时按照规定周期、操作规范进行检查、维护、清洁，并做好记录。
(6)高低压配电柜运行正常、操作灵活、仪表显示准确、定期检测、校对供配电系统显示仪器仪表、计量仪表；部分仪器仪表无法校对需要生产厂家提供仪表安全协议及管理端口；变压器运行正常，温控系统正常，通风降温设备可靠；功率因素自动补偿装置运行正常。电容器容量满足工作要求，无鼓包、漏液等异常情况。
(7)直流系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每月进行一次放电试验。
(8)根据甲方电力系统运行情况，为甲方制定错峰运行、为甲方制定节能降耗运行方案、甲方园区节假日、重大活动保供电方案和故障应急方案、制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送电审批权限及流程，停、送电按规定提前通知。
(9)园区商家、租户（企业）电气设备设施的使用功能负荷需求，如需增容、改建、扩建及完善配套项目，须经甲方同意后方可实施。
(10)制定配电室人员管理制度，配电室通风、照明良好，无鼠洞，配备符合要求的消防器材。
(11)涉及电能的计量器具、仪表按规定周期由法定计量技术机构或授权机构检定，费用包含在物业管理费中。
(12)接受国家职能部门的监督管理、接受甲方品质、安全检查；操作人员按照操作规程（作业指导书）进行作业、严禁违章操作（违章操作承担设备、人身安全责任和设备故障、造成生产经营的直接和间接的损失），保障乙方工作人员在配电工作区域内的人身安全责任。
(13)定期针对供配电运行值守人员进行、《配电机房五防》《配电系统操作五防进行培训》《交接班制度》《触电应急预案》《供配电系统倒闸操作培训》等培训课件、培训现场照片（影像资料）、培训测试结果提交甲方存档。
3.应急供电系统
(1)注意监视配电室周围环境和天气情况，随时采取保温、除湿、防尘等措施，保证发电机的环境，严防发电机组受冻。
(2)妥善保管好各种发电机专用工具、钥匙等；熟知应急发电机及其辅助设备、装置的操作方法；熟练掌握发电机馈电柜的倒闸操作程序。严禁柴油机低温低速或者高温超速运行；当转速达到1500r/min，且空载运行稳定后，才能合闸向负载供电。
(3)发电机运行过程检查控制模块的机油压力、水温、电压、频率、机组油路、水路、气路以及排烟系统等；设备运行注意事项、机组运行时严禁短路，否则会引起设备的严重损坏，严禁在机组运转时拆卸机组任何零部件；不要试图用手触摸机组排气管、涡轮增压器，高温冷却液、加热器等高温表面，会有被灼伤的危险。
(1) 发电机机组维保内容如下：
a.按规定每月对发电设备进行检查、维护、保养，保持设备处于待机状态（随时可以启动设备运行）；定期清洗或更换“三滤”，空气、柴油、机油过滤器；遇有突发停电情况、市电失压3~5秒、发电机自动投入启动运行（同步市电停电、发电机发电信号到工程值班室）、需30分钟内启动发电设备并送电到各楼层，检查各区域设施设备运行正常。
b.每月进行一次空载启动运行、每年进行一次带载实验的相关数据，开机时间符合发电机操作手册要求。运行时间的油温，水温，油压记录在册、留存。
c.发电机启动前检查机房环境进出风顺畅，无阻碍；电气、控制部分连接正确、接触良好、可靠、无老化现象；紧固件和油门调节系统的可靠性，确认各操纵机构灵活、 轻便、可靠，检查水泵皮带、充电机皮带及风扇皮带的预紧情况；发电机操作控制屏各种仪表显示正常、冷却液、燃油、机油满足设备运行状态。
d.定期对应急照明(带蓄电池)、储油间开关照明(是否为防爆开关照明、配置消防河沙池是否符合国家规范、行业标准）设施进行检查，使其处于有效待命状态。
e.每个月检查蓄电池液位和比重，及时补充电池液；每半年对蓄电池进行一次充放电，避免因长时间浮充损坏蓄电池，进行蓄电检查及保养。
4.给排水系统
(1)维修保养管理需要确保供水系统相关设备设施处于完好、安全运行状态，提高供水运行效率，并尽量延长设备使用寿命，设施设备完好率达100%。
(2)给排水系统落实三级维保管理，包括日常维护保养、一级保养和二级保养。
(3)每天巡查水箱、水池浮球阀的动作情况，每周检查灵活性，每月检修。
(4)每月应定期对水泵进行一次一般性检查保养如加油、清洗过滤网等，水泵月保养记录；每半年进行一次局部保养，每年进行一次全面保养。
(5)每月对各类阀门进行检查、加油、启闭试验等，每年进行一次全面保养包括清洗、加油或更换零部件等。每月应对供水系统的设备和附件进行检查，保障给排水系统通畅、杜绝跑冒、滴、漏等现象；定期对供水系统相关的设施设备进行锈除补漆，保温层修补等工作。
(6)每天巡查减压阀装置（前置过滤器）、每季度拆检，清洗减压阀装置（前置过滤器） 。
(7)每周检查压力表指示是否准确，表盘是否清晰；电源指示是否正常，控制柜各转换开关，启动、停止按钮动作是否灵活可靠；柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好。
(8)给排水电源控制箱定期紧固各电器接线端子和接线螺丝等，清扫控制柜内外灰尘，电机进行绝缘、接地检查；定期对电机进行接线检查和紧固件紧固，水泵电机半年保养记录。
(9)定期检查卫生间、管道井内的冷热水上下水管道、阀门、减压阀、商户自来水水表计量、管井地漏排水通畅；设备运行正常，压力符合要求。
(10)定期巡视排水系统，保证井、沟、箅、池、坑的清洁无杂物，各种阀门开启灵活，管道、法兰无渗漏、锈蚀。
(11)给排水系统管道定期进行维护保养；隔油池、化粪池、污水井、定期疏通清掏。
(12)生活水箱入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。
(13)对地下管网渗透设施的安全检查和机能检查，要从垃圾的堆积情况，过滤器的堵塞情况，周边裸地沙土的流失情况和现状，有无落叶和树根侵入状况，地面有无下沉等方面检查。
(14)排水系统在恶劣天气时、保证24小时的专人值班。
(15)每半年对二次供水水箱、水池进行一次全面清洗消毒（所有清洗人员提供健康证明），并将清洗后的水样送卫生防疫部门检验，计划停水按规定提前通知、恢复供水与商家确认。
5.电梯系统
(1)电梯系统维护保养服务，由物业管理公司与电梯维护保养单位签订合同，支付维保合同款项。乙方监督考核物业管理公司对电梯系统维护保养服务方的日常管理，物业管理公司监督、督促电梯维保公司（单位、服务方）的日常维护保养工作。物业公司配合电梯维保公司开展电梯安全、困人自救维修保养服务方面的工作开展。
(2)建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，制定电梯事故应急救援预案，项目设置电梯安全管理专员岗位、并持有有效的电梯安全管理员上岗证。
(3)电梯的司机或电梯安全管理专员除每日工作前对电梯运行准备性的试车外，每日对机房内的机械和电气设备作巡视性的检查，电梯作定期维护工作，每周检查、季度检查和年度检查三种
(4)电梯维护人员每月/2次对电梯的主要机构和设备检查其动作的可靠性和工作的准确性，并进行必要的修正和润滑；电梯维护人员每季度/1次，对其一般重要机械和电气设备进行比较细致的检查、调整和修理；电梯维护人员每年/1次，进行一次技术检验，由有经验的技术人员负责，维护人员配合，按技术检验标准，详细检查所有电梯的机械、电气、安全设备的情况和主要零部件的磨损程度，修配磨损量超过允许值的和换装损坏的零部件；电梯维保单位每年不低于2次提交《电梯电源控制系统防雷检测报告》。
(5)建立特种设备检测预警信息（特种设备使用标志检测、提前预警3个月为绿色、落实报检工作计划，2个月为黄色、落实报检资料完成，1个月为红色、报检资料准备到位、检查无误与特检院电话联系确认检测人员、时间，未准备资料、报检、严重警告，当月必检为深红、未提交资料、报特检院、未检测特种设备；特种设备延期未检测、造成人员伤亡、甲方无条件解除合同并追究乙方一切损失），特种设备进行定期检测(检测周期为一年)、限速器(检测周期为二年)，取得特种设备使用标志合格证，并在检测有效期内运行，所有特种设备检测参照当年新规。
(6)应配合电梯维修保障单位保持设备正常运转，达到电梯运行的基本技术要求：运行平稳、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染。警铃或其他救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。电梯按钮无缺损、标识清晰完整，发现损坏应立即督促电梯维保公司修复并报告甲方。
(7)电梯机房安全措施、门口安装挡鼠板、窗户安装防护网、孔洞封堵、机房风机自带防雨百叶，电梯安全管理专员定期对电梯机房及其安全设施的维护保养进行抽查、监督管理，并建立安全管理档案做好巡查巡检记录，保证电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。
(8)应与电梯维修保养单位建立24小时维修值班制度、电梯三角钥匙管理制度，出现紧急事故时，采取积极措施消除事故隐患，并配合电梯维保单位采取正确有效的救援方法。
(9)要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。督促维保单位做好维修保养记录，并做好电梯维修保养档案管理（一梯一档）。
(10)协助电梯使用单位建立电梯技术档案，配合电梯的使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。
(11)电梯发生故障时，应第一时间启动应急预案，同时由电梯安全管理员立即停止电梯使用（止损行为），及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患。
(12)电梯机房专人管理、维保人员特种证复印件、电梯安全管理员证及联系电话、机房安全、管理规章制度、巡查、维护保养记录等资料上墙，机房空气温度应保持在5～40℃之间（根据室内外环境温度调节控制通风系统及降温设备、做到设备节能降耗运行），温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全、方便醒目。
(13)配合电梯维保单位进行多部电梯梯控并联运行、机房安装电源回馈装置、确认电梯待梯运行设置（运行节能模式）。
(15)电梯维修保养单位每月、季度、半年、年度对物业管理团队进行电梯困人自救培训、安全检查（例如机房窗户防护网、机房、井道孔洞封堵、电梯底坑排污系统等）、电梯消防应急救援演练（每年不少于1次）、所有培训进行测试摸底、应急救援演练，培训、演练现场照片（影像资料）保留存档。
6.消防系统
(1)消防设施设备维护保养目标；消防设施管理是从使用、维修保养、检查修理的过程中进行技术管理和经济管理，设备技术性能的发挥，使用寿命的长短，在很大程度上取决于设备的维保质量。设备利用率和设备的完好率来衡量；保障消防设施设备在准灭火状态下正常运行，发生火灾时能高效组织并有条不紊地全面开展灭火救灾工作。
(2)消防维保服务，由物业管理公司与消防维保单位签订维护保养合同，支付维保合同服务款项。消防维保单位针对园区消防系统先做承接查验，梳理消防工程缺陷（设计缺陷、安装缺陷、隐蔽安装缺陷）汇总提交，根据承接查验汇总、消防法律法规编辑园区年度维保方案、分解为半年、季度、月度维保工作计划，提交业主方审核方可执行；每月底（25日）提交维保月度总结下月维保计划、同步提交工程缺陷汇总及整改销项表；每季度第三月月底（25日）提交维保季度总结下季维保计划，同步提交工程缺陷汇总及整改销项表；每半年度第6月月底（25日）提交维保半年度总结半年维保计划，同步提交工程缺陷汇总及整改销项表；每年度第12月月底（25日）提交维保年度总结下年维保计划，同步提交工程缺陷汇总及整改销项表；乙方监督考核物业管理公司对消防维保单位服务的日常管理，物业管理公司监督并督促消防维保单位的日常维修保养工作，配合消防维保单位的工作开展。
(3)消防设施、设备完好率达98%，消防事故发生率≤1‰。制定消防应急预案。园区配置消防管理专员、成立消防应急小分队、提前采购消防应急材料（定期检查材料使用日期），实行园区全员义务消防制，严格消防制度，落实人员责任制，定期培训《消防安全》《消防四懂四会四能力》《消防事故四不放过原则》《消防应急演练》培训、演练现场照片（影像资料）保留存档，加强园区消防安全宣传教育。
(4)建立园区消防运行、维保管理规章制度：《消防运行值班制度》《消防运行巡查制度》《消防交接班制度》《消防工作联系处理制度》《消防应急小分队管理制度》《消防维保管理制度》《消防维保管理规程》《消防应急抢修预案》等。
(5)消防系统设备完好，灭火设备配套齐全，定期养护，记录完整。紧急疏散通道畅通，指示照明与线路图标识齐全完好。消防设备除检修外，必须处于准灭火状态下能正常运行。
(6)编辑园区灭火方案，培训消防值班员、消防应急小分队、园区人员、熟悉园区各条消防快捷通道、便于快速疏散人员、到达现场参加灭火抢险工作，园区发生消防火灾时、保持通讯畅通，反应快捷、迅速组织消防灭火抢险救援小组、分工明细落实到人；消防事故后查找故障原因、事故总结等。
(7)项目经理对园区重点部位制定出消防安全防范措施，定期由专人负责对消防栓及其他消防设施进行维修保养，并填写维修保养记录；项目经理、工程负责人、安保负责人、消防专员定期及不定期抽查，发现消防工程缺陷立即下发整改通知书、消防工程缺陷完成立即填写《消防工程缺陷销项记录》。
(8)监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；消防系统维护保养品质与消防维保费用挂钩考核、实行100分制考核制度。
(9)消防水泵房消火栓水泵和喷淋泵每月、稳压泵每3个月进行一次试运行，运行时间10~15min，消防泵启动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6m以上，每年进行一次全面保养；
(10)每月对各类阀门、阀杆、螺栓进行检查、加油、启闭试验等，每年进行一次全面保养包括清洗、加油或更换零部件等；消防高位水箱、消防水池浮球阀的动作情况每天巡查，每周检查灵活性，每月维修保养；每年不少于一次消防给水系统相关的设施设备、管道进行除锈防腐措施；杜绝管网跑冒、滴、漏等现象。
(11)每月定期应对电机进行绝缘、接地检查；定期对电机空开、接线端子、热继、电源控制箱进出口、检查、紧固，水泵电机半年保养；每年不少于2次防雷接地检测。
(12)消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90分钟；保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量，室内外消火栓（根据消防分区，高、中、低区域，保证消火栓箱内配件齐全完好）、各区域最高消防末端每月检查一次；园区各区域消防强排风机、防火分区卷帘、烟感、温感参照消防维保法律法规比例抽检，每月检查一次，保障各区域消防系统设施设备正常运行。
(13)督促考核消防维保单位按照维保服务合同对业主方消防设施设备进行例行检查、检修、维护保养。室外消火栓和消防水泵应保证完整好用，并有明显标志。
(14)消防电梯应保证24小时运行。消防监控设施应24小时开通，确保大楼消防安全，并保持完整的监控记录。
(15)当市电失压3~5秒、应急电源自动投入启动运行（同步市电停电、应急电源信号到工程值班室）、需30分钟内启动应急电源设备、并送电到各楼层应急电源设备使用端，检查各区域设施设备运行正常；当市电恢复时能从应急电源自动转入市电状态。
(16)值班室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时通知值班人员处理，火情、险情值班人员无法处理（控制）的情况下、参照园区《重大事项报告制度》、并通知相关人员及时赶到现场进行处理，如有需要应向消防单位报警。
(17)园区全员消防应急救援演练（每年不少于1次）、所有培训进行测试摸底、应急救援演练，培训、演练现场照片（影像资料）保留存档。
7.空调系统
(1)空调系统维保服务，由物业管理公司与空调维保单位签订服务合同，支付维保合同价款。乙方监督考核物业管理公司对维修保养服务方的日常管理，物业管理公司监督并督促维修保养服务方的日常维修保养工作，配合维保服务方的工作开展。
(2)监督空调维保单位对业主方密闭空间办公区域、酒店中央空调通风系统空气质量参照《空调通风系统运行管理规范》《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及国家相关规范要求进行，定期对空调新风系统、通风系统滤网、净化、消毒设备进行清洗、消毒、保养；保障滤网、净化设备正常运行、过滤、消毒装置有效。
(3)配合督促空调维保单位定期巡查设备运行状态并记录运行参数；机组运行时各部分参数（工作压力、温度、流量、电流、声响）和液位、油位符合标准、无异常振动、无超温现象、冷煤（工质）无污染；循环水泵安装平稳、牢固，装配间隙符合标准，各种螺栓无松动、润滑良好、无漏水、漏油；给水系统、冷冻水补水、冷却水补水箱完整、清洁，检查孔（盖）锁具齐全有效。
(4)配合督促空调维保单位定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆、机械密封无泄漏，各类阀门完整且灵活可靠、开关正常、表面整洁，各种连接螺栓无松动、润滑良好、无漏水、漏油等维护保养。
(5)配合督促空调维保单位定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、空调管道系统“Y”型过滤网器、滤网、板换、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。
(6)空调系统维护保养、运行管理工作目标：节能环保、卫生、安全和经济实用的原则，保证系统达到合理的使用功能，节省系统运行能耗，延长系统使用寿命，快速有效地应对突发事件。
(7)配合督促空调维保单位每年不少于2次空调电源控制系统防雷接地保护检测，每月一次对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。
(8)配合督促空调维保单位对压力表（汽压、水压、油压、气压）、真空仪、传感器、温度计、流量计等测量装置定期进行校验，保证灵敏、准确、可靠。
(9)空调运行管理人员掌握系统的实际能耗状况，接受相关部门的能源审计，定期调查能耗分布状况和分析节能潜力，提出节能运行和改造建议（无投入节能运行管理方案、春秋季进行节能运行管理，换季时利用室外新风系统，减少空调主机开启）；根据系统的冷（热）负荷及能源供应等条件，经技术经济比较，按节能环保的原则，制定合理的全年运行方案，做好节能工作。
(10)空调春秋换季（制冷、供热）交替运行之前，对系统放水、排污、冲洗一次，保证系统内无明显积存杂物或污泥沉淀及有害菌类发生（水系统进行杀菌、杀藻、污泥剥离、管道预膜等）；系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道、风管、新风系统的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，空调系统检查正常后方能投入运行。
(11)空调运行管理、值守人员配合空调维保单位针对空调系统节能改造技术方案（空调余热回收、凝结水回收等技术方案），需要投入资金技改方案。
(12)所有空调系统维保项、保留维保前、维保中、维保后图片存档。
(13)建立园区暖通系统应急预案，定期进行培训；机组故障、系统跑水、管网系统、知会受影响区域相关部门（单位）流程、为及时、有效地处理突发性暖通系统事故，减少暖通系统造成的损失（止损），编辑园区暖通系统事故处理应急预案；所有培训进行测试摸底、应急救援抢修培训现场照片（影像资料）保留存档。
(14)中央空调系统发生故障：物业工程部积极配合空调维保单位立即组织人员抢修，维修时尽量减小影响供冷的范围故障排除后，空调维保人员积极配合物业工程部做好工作记录及故障分析报告，总结经验，避免同类事故的发生。
8.照明系统
(1)创造良好的可见度和舒适愉快的环境、所有室内外照明灯具、控制系统完好率(含路灯亮灯率)达99%。
(2)照明系统光源参考指标：光通量、亮度、光强、紫外线和红外线辐射、光色、色温、显色性、色度和光谱分布、光衰度、功率、灯电压、灯电流、启动特性、噪声、高次谐波、几何尺寸、灯结构和灯头规格、发光效率、使用寿命、产品价格和耗电量、灯外观和舒适性。
(3)落实巡查制度、责任到人、落实专人巡视和工程负责人、物管经理监督制度，实行定期、不定期抽查制度，做好建档记录。保障照明随时处于完好状态，在24小时中无论任何时间出现故障，能做到及时检修。
(4) 照明用电一般要占大型写字楼、商场、园区城市综合体等公共建筑物总用电量的15%~20%，物业运行管理可以采取以下节能措施及国家规范执行；选用高光效光源 、使用高效节能型照明附件、园区管理协议和管理区域的实际需求确定照明灯的工作时间、园区管理区域随时间不断变化的实际需求改变照度 、日照时间的长短变化，改变室外照明的工作时间、正确选择不同区域的照度、合理控制照明电压、控制建设和装修中的照明方案、控制照明回路中的高次谐波、合理设置开关的控制范围、建立节能奖励机制 ；参照《建筑照明设计标准》GB50034-2024、《建筑节能与再生能源利用通用规范》GB55015-2021、《LED灯丝灯性能要求》。
(5)园区公共部位照明系统需要投入资金进行技术改造的项目：地下车库照明系统、跳位（多回路）控制、红外雷达感应控制、时控区域（车库、绿化、园林、公共走道）、消防走道使用声光控制系统、机房使用行程开关控制系统。
(6)园区公共部位照明绿化照明每天不少于1次（工程部）；楼栋（入户）大厅（堂）、电梯间、停车场、通道等每天不少于4次（安保、保洁），如有安全隐患、损坏及时更换检修。
(7)公共照明电源控制柜（箱）时空开关根据室外光照度进行调节、公共照明电源控制柜（箱）电源连接端子、孔洞、控制箱线缆进出口、防潮装置、清洁每月不少于1次维护保养，如有安全隐患、电气元件损坏及时维修更换，保证设备正常运行和安全用电。
9.防雷系统
(1)雷电灾害给人类造成的损失和影响越来越大；园区物业工程人员必须掌握防雷与接地系统方面的基本知识和技能，以保证管理范围内的设施设备能够正常运行。
(2)防雷系统检查、检测、测量及信息综合分析处理全过程，参照《建筑物防雷装置检测技术规范》GB/T 21431—2015、《建筑物防雷装置检测技术规范》GB/T 21431—2015、《防雷装置检测服务规范》GB/T 32938—2016、《建筑物防雷设计规范》GB 50057—2022、《接地装置特性参数测量导则》DL/T 475—2017；按照建筑物防雷设计标准要求执行。
(3)建筑物防雷分类一、二类三类，其接地电阻分别为10Ω、20Ω、30Ω；等电位联接端与连接的金属末端电阻不大于3Ω；电气保护接地和保护接零、接地的接地电阻值不应大于4Ω；弱电机房特殊情况下防雷、防静电装置、电器设备接地，接地的接地电阻值不应大于1Ω。
(4)防雷系统每年/1次在雷雨季前委托防雷办（中心）对建筑避雷系统进行检测；检测费包含在物业竞价费中（提供国家职能部门或第三方有资质的检测公司、出具检测合格报告），同时动员和组织进行重要设施设备防雷检测。
(5)每月加强园区建筑物《防雷系统巡查表》；每季度不少于1次，检查避雷系统不应有锈蚀、接触部件、焊点，每季度检查保养1次《防雷安全排查表》；每半年不少于1次防雷设施（半年度）定期维护《防雷设施（半年度）定期维护记录表》；每年1次雷雨季节之前进行防雷系统年检《防雷系统设施年检记录表》；接地电阻测试，对有腐蚀性土壤的接地装置，应根据运行情况一般每3~5年对地面下接地体检查一次，强烈雷暴发生以后，要增加临时性的检查。
(6)防雷装置进行日常维护保养，严禁业主（企业主）或使用人（租赁户）擅自拆除或私自改装防雷装置的行为（如发现业主违规损坏防雷系统、立即进行阻止、下发整改函、要求立即修复，保留现场图片），保持防雷系统完整性、确保防雷装置正常发挥作用。
(7)每半年物业公司专业工程师对园区建筑物防雷系统进行检查、避雷针、避雷线、避雷带及引下线，如有锈蚀要及时除锈并刷银粉漆；屋面设施设备、其他金属物体的接地装置进行全面检查。当防雷装置各部分导体出现因腐蚀或其他原因折断时，必须进行更换。
(8)每月对供配电、电梯、消防、弱电系统监控进行设备接地装置、防雷器进行检查；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查；保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。
(9)结合园区建筑物实际情况，编辑园区雷电灾害应急预案；雷电灾害发生时、及时启动应急预案，参照《重大事件报告制度》要求进行执行（向国家职能部门及园区领导报告），并协助国家职能部门、保险公司做好雷电灾害的调查、鉴定、赔付等工作；总结事故原因及整改事项、完成保留总结整改记录。
(10)编辑园区《防雷、静电、电气设备接地和接零措施》《雷电防护装置检测、防护》《防雷灾害应急预案》培训课件，定期对工程人员进行培训（每年不少于4次）；所有培训进行测试摸底、培训现场照片（影像资料）保留存档。
10.标识管理服务
(1)企业标识制作、使用目的；企业标识是企业形象的具体体现，又是标识识别系统的核心。不正确使用标识将会使公众对企业的标识产生混乱，从而消减或影响企业形象，因此标识、标牌的管理和制作尤为重要。
(2)标识管理的目标；指导各现场日常运作的各方面如何准确、有效地使用公司的司标、标识标牌、管理和服务用语等，以贯彻执行公司的品牌管理制度和维持公司的专业形象，并以此提升所服务物业的整体形象。
(3)标识标牌制作：应用中的文字内容根据实际需要更换，材质和尺寸可按实际现场情况进行等比例调整，实际效果确保与图纸一致。
(4)标识管理使用功能性分户外导视系统、户内导视系统、园区物业管理系统、园区办公管理系统，根据使用功能性制作各功能区域标识标牌。从总体上确立园区各类标识管理需求，确保园区标识管理工作的统一、完整和完善；标识是用以表达特定信息的标志，由图形符号、安全色、几何形状(边框)或文字构成。
(5)保证园区所有标识标牌、指示牌清晰完整，维护得当（建筑物楼顶特殊标识标牌基础加固、除锈防腐措施、搭接防雷接地装置《建筑物防雷设计规范》GB 50057—2022、工程值班人员每周巡查、工程主管每月巡检、项目工程负责人、项目经理每季度巡检或不定期抽检。特殊标识标牌每年不少于2次进行维护保养、清洁）。
(6)园区特殊区域（安全隐患、高危、临边、易燃易爆）警示、警醒标识标牌安装位置明显、清晰醒目（燃气站、开闭所、化粪池、建筑堡坎、紧急出口、消防通道、禁烟区、餐饮排烟系统等区域）。
(7)园区日常运营过程中、适当配置工作期间警示、警醒标识标牌（维修进行中严禁合闸、高空作业禁止通行、清洁地面小心地滑）等临时性服务状态标识。
(8)各类标识的格式制作参照园区VI手册统一文字规范。悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改。
11.弱电系统
(1)弱电系统维保服务合同，由物业管理公司与弱电系统维保单位签订服务合同，支付服务合同价款。业主方监督考核物业管理公司对弱电系统维保单位、弱电系统日常运行管理、维保频率、应急抢修及时率、设施设备完好率；物业管理公司监督并督促维保服务方的日常维修保养工作，配合维修保养服务方的工作开展。
(2)弱电系统智能运行管理目标：保证建筑物内办公和生活环境舒适满意；进行科学管理，使楼宇内的设备达到最佳运行状态节约能源，确保系统能耗保持最低；提高维护水平，优化设备使用性能和寿命；减少运行和巡视人员，降低劳动强度。
(3)弱电系统包括：工作站层、网络控制器层、现场控制器层；网络、通讯、楼宇自控系统、智慧运行管理平台、设备BA系统、冷冻机子系统、空调子系统、送排风子系统、给排水子系统、照明子系统、变配电子系统、摄像监控系统、背景音乐系统、周界安防系统、闭路电视系统，网络系统、户内安防系统、门禁系统、车牌识别系统、消费系统等。
(4)弱电系统节能运行管理：在操作系统网络界面中，选择需要的控制点，通过下拉式菜单，选择时间表条目后，可以制定每日（每年维保时间节点、假期、临时开关设备）设施设备巡查、开关、维保时间的提醒、警示，实现由工作站控制设备的运行状态，减少人为不确定因素。
(5)弱电维保单位编辑设备年度维保计划上报物业工程部，物业工程部复核上报产业运营部审核，并监督维保操作人员对系统的维护保养；维保单位按批准的弱电系统维护保养计划做好设备保养工作；设备维保过程中所要更换的零件，必须做详细记录；维护保养以不影响园区正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除（或弱电安装、维保服务合同约定），逾期应向上级报告以便及时通知受影响的会议系统负责人、企业、租赁户；维护保养工作结束后应进行质量验收，填写维护保养记录表，签字后交档案室存档。
(6)建立设备管理台账，制订设备维护保养标准，根据国家法规、产品技术要求，结合设备的实际情况编制弱电系统的维护保养计划，维保计划应根据年度计划分解、半年、季度、月度计划，规定在当月应做的项目和设备实际情况及任务，编制月度保养计划并落实到个人；物业工程部每月末对维保作业计划的执行情况进行检查和评审。
(7)监控设备维护保养在每年年底之前，制定下一年度各阶段预防性维护保养计划；在每月的最后一周，根据全年维护保养计划，安排下一个月的维护保养工作，维护保养工作应落实到具体的维修人员、在维修保养计划实施过程中，由于时间或材料等原因，当月不能完成的维护保养计划或维护项目，可以安排在下一个月实施，但不得延迟到第三个月；同时当年计划必须在当年完成；维保单位编辑监控设施设备维保操作作业指导书、操作规程、应急预案，培训维保人员进行摸底测试，合格人员按照流程进行保养、制定监控设备安全操作规程并悬挂在监控室内，监控人员应严格按照国家规范、行业标准及公司作业指导书、操作规程进行操作，提供工程缺陷汇总、销项记录。
(8)中控室值班人员（持中级证）负责监控室设施设备的24h运行操作、监控记录，弱电设备运行状况进行一次检查；每月弱电维保单位维保如下设备：云台解码器、蝶形摄像机、电源、调制器、解调器、分配器、全球摄像机、硬盘录像机、矩阵、监视器、显示器、机柜、综合布线（线号、接地保护，防静电）、画面处理器等进行维保；保证弱电机柜内清洁、无异常发热现象；画面是否清晰、控制操作正常灵活、录像及播放正常运行；所有设施设备外观良好，接线紧固；维保完成填写《监控系统月维保记录》。
(9)每季弱电维保单位维保如下设备：摄像机护罩、摄像机、云台、半球摄像机等设施设备防雨罩固定、雨刷、电加热丝、防水密封橡胶、接地良好、卫生清洁、外观良好、聚焦清晰、红外、远近变焦检查、红外夜视正常、线路插件、外观良好、镜头清洁、运转噪声无异常，接线柱连接端紧固。
(10)弱电维保单位每年不少于1次自行检测弱电系统防雷接地（合同约定需要提供第三方检测报告除外）、工作接地、保护接地、防静电（数据机房、监控中心）。
(11)背景音乐系统：维保单位日常检查播放设备是否清洁、工作是否正常、接线是否松动、散热装置是否正常、功放有无异常发热现象、现场聆听扬声器是否正常发音（颤音、撕裂音质）。
(12)周界安防系统：安保部每周一次对周界安防系统进行检测，并填写《周界安防系统防误测试记录》，当周界安防系统故障时，保安部应及时与工程部、弱电维保单位联系维修。
(13)弱电维保单位每月对周界安防维保如下设备：电源、周界红外探测器、控制键盘、中心控制器、综合布线、沿周界布防线路杂草干净等。
(14)周界安防设施设备维保标准：电源设备、红外探测器工作环境温度＜40℃、接线紧固、外观无变形、输出电压稳定、键盘布∕撤防正常、键盘灵敏有效、外观良好、接线紧固、防水检查、控制范围有效、无误报、2光束同时遮断报警、感应速度50～700m∕sec、光轴调整角度水平180°（±90°）、垂直20°（±10°）、超声波防结露、卫生清洁、接线紧固、报警阻挡测试、接线头无锈蚀、无杂物遮挡。
(15)门禁控制系统主要由门禁控制器、读卡器（识别仪）、电控锁、卡片、出门按钮、门磁开关、电源等组成；门禁系统的识别方式可分为密码识别、卡片识别、生物智能识别；同时，门禁出入记录被及时保存，可以为调查安全事件提供直接依据。
(16)门禁维保标准：
a.电磁锁门锁：固定紧固、拉力正常，开锁时间3～5s，外观无变形，接线紧固、表面卫生清洁；门磁开关弹簧管与磁铁工作缝隙<20mm、工作正常、安装应稳固。
b.读卡器：固定牢固，键盘灵敏有效，读卡速度＜0.2s、打卡间隔＜0.5s、感应距离7～15cm。LED发光正常，蜂鸣器声音正常，开锁正常外观无变形、接线紧固、防水检查、表面卫生清洁。
c.出门按钮：固定牢固、开锁正常、接线紧固、外观无变形、表面卫生清洁。
d.综合布线：室外传输线不疲劳、接头无锈蚀、接头防水良好、室内线路固定符合规定。
(17)门禁系统日常故障开启方式：①应急开启门禁、断开门禁系统电源；②门禁控制器还可接收消防报警联动信号，当出现消防事故时，门禁控制器强行开放门禁，允许人员快速疏散。
(18)门禁系统：工程部应协助配合弱电维保单位开展维护保养工作，对门禁系统基础性维护和操作要熟练掌握。
11.楼宇固定资产管理：负责楼宇内业主方重庆两江协同创新区建设投资发展有限公司共445项固定资产管理，每年不少于1次固定资产盘点。另附固定资产清单。
（四）安全防范服务
1. 总体要求
(1)各类员工熟悉项目环境，能熟练使用各类消防、技防器械和设备、工具；统一制式着装佩戴工作牌，为办事群众提供优质咨询服务，注重整体形象；根据园区项目特点、制定切实可行的安全防范措施，园区每月进行项目安全检查、每节前安全检查（发现安全隐患及时整改销项），每年不少于4次组织人员安全学习。
(2)园区办公大楼及附属区域、停车场出入口值班室和监控室实行24小时值勤；24小时按指定的时间和路线进行安全（昼夜室内外巡查，上班时间两小时一次，夜间每晚不少于4次）、装修巡查（装饰装修临挡、临水、临电、成品保护），建立园区物业管理人员夜查制度；对进出园区的装修、劳务、工程人员等实行指定通道、临时出入证，建渣、装修材料、办公用品等物资进行规范管理；及时异常情况报送反馈、记录规范完整；危及人身安全处设有明显标志和防范措施。保障园区安全防范，无盗窃现象发生。
(3)24小时专人管理，车辆停放有序，园区车库内配置道闸和录像监控，地面、墙面指示牌和地标完好，无破损、缺失；照明、消防器械配置齐全、状态良好；对进出项目区域的车辆实施证卡管理；引导车辆有序通行，并按指定车位停放，无乱停乱放及乱收费现象，保持道路畅通。
(4)按《弱电设备检查保养计划表》要求，按时进行弱电设备的维修保养，并记录《弱电设备检查保养记录表》做好弱电设备的年检、年审工作；维护和管理好监控平台，使监控系统正常运作，值班人员负责中控室监视设备的24h运行操作、监控记录。
(5)园区企业主、租赁户查看监控需要填写《查看监控申请表》表格内容：日期、时间、查看人姓名（并承诺：所有后果责任由本人负责）、查看人职务、查看人单位、查看原因、值班人员签字、领导审批（领导审核同意后进行以上步骤）。
(6)园区提取监控管理制度：必须经过领导同意或国家执法部门人员（确认执法人员信息、身份后执行）并填写《监控调取登记表》，按规定保存及建立登记制度。
(7)安全巡查园区建筑物天面雨排口、外墙体、排烟管道、广告牌、堡坎、公共部位设施设备、环境卫生、地面排水沟、水篦子、排水(污)沟、污水井、积水坑、绿化状态巡查，异常情况、现场缺陷及时报送反馈，图片、文字记录规范完整。
(8)园区物业项目建立工程安全缺陷检查销项制度、园区物业项目每月提交并进行工程安全缺陷检查汇总、销项记录，项目经理定期或不定期检查办公区的工程安全缺陷情况。消防、供配电、电梯等设备的运行情况良好并作好记录，发现隐患及时整改。
(9)建立疫情、火灾、治安、地震、群体性等突发事件的应急预案，并定期组织园区人员学习（每年不少于4次）及演练，原则上每半年一次，并邀请防疫、安监、公安、消防等部门指导。
(10)配合国家职能部门到园区安全检查、迎检、参观；园区领导临时安排的工作任务。
2. 消防安全管理服务
(1)具备消防设施设备维护保养的相应资质、资格，依照法律法规、技术标准和执业准则，开展消防设施维护保养技术服务活动，对维护保养质量负责。
(2)根据园区维护保养项目具体情况，拟定具体的维保工作方案，明确维保项目负责人、至少指定1名执业人员负责实施、认真如实填写维护保养记录。
(3)每月维保工作结束，向甲方提交当月的维保记录；出具真实、规范的维护保养记录，并由维保人员、项目负责人、项目技术负责人签名，加盖维保单位公章。
(4)根据园区业态特点、编制建筑消防设施维护保养计划，每月定期维护保养合同约定的建筑消防设施，排除潜在的故障，及时向园区出具维保工作报告或故障分析报告，并提出系统或设备的改善建议（每月消防系统工程缺陷排查汇总表、销项记录）。
(5)维保单位为消防系统故障提供24小时急修服务；在接到园区消防设施故障的通知、应积极响应，维保人员接到报修、报障电话在 5分钟内应急响应、15分钟内及时到达现场，到达现场处理、一般（紧急）故障当日（24小时）完成维修，大型故障一般情况48小时（参照合同约定）维修完成。
(6)消防系统突发故障每次处理后，向甲方提交故障处理记录（分析故障原因、突发事件处理总结）。
(7)消防控制实行24小时双人双岗值班制，值班人员须取得经具有人力资源部（应急管理部消防救援局）颁发的建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。
(8)消防维保单位根据园区的消防演练安排，积极组织园区的消防演练活动，并发挥专业所长、向甲方积极提供有关的建议；维保单位根据国家规范、园区的要求及安排，对园区值班操作人员进行消防设施设备使用操作方面的培训；维保单位每年不低于四次消防安全专业知识培训，每年不低于两次应急疏散演练（提供消防应急疏散演练预案、消防演练方案、消防演练总结，演练现场图片、影像资料存档）。
(9)维保人员应具备专业操作资格，掌握园区集中办公区各区域消防设备的配置和运行情况，对消防控制室值班人员进行业务指导、技术培训。
(10)每年对消防设施进行一次全面的测试，每年对合同范围内建筑屋顶试验消火栓及室外消火栓栓体进行刷漆防腐；定期检查消防设备，维保质量达到消防要求，保证系统开通率及完好率。
(11)消防维保单位每月对园区集中办公区域、消防设施设备检查二次并有检查记录及图片，重大节日前加检1次。
(12)根据消防部门监督检查及园区提出的要求，提交相关的消防设施维保记录文件；园区申报第三方年度检测，维保单位应积极配合，并在年检前汇同园区对消防设施设备进行全面的检查。
(13)消防维保单位在维保时，如发现有影响园区项目消防及运作之安全等情况，应以书面形式告知甲方，要求在一个合理限期内进行该项修理或更换。
(14)园区、物业公司对消防维保单位，有消防维保应急响应度、故障排除及时率、维保品质监督管理责任、进行维保百分考核制，百分考核与维保费用挂钩。
(15)消防安全服务内容及标准
步骤 | 工作流程 | 服务内容及要求 |
1 | 巡查 | 1.值班人员日常巡查。巡查重点：消防设施设置场所的环境状况，消防设施及其组件、材料等外观，消防设施运行状态、消防水源状况、固定灭火设施灭火剂储存量、消防设施相关阀门启闭状态等。填写《建筑消防设施巡查记录表》，发现问题和故障时，及时上报，并做好相关记录。 2.消防维保公司技术人员每半月巡查： （1）消火栓、室内喷淋放水检查。 （2）每两周巡查防火门、安全出口指示灯、消防疏散示意图、安全通道照明完好情况。 3.消防维保公司技术人员每月巡查： （1）消防加压水泵运行情况，泵体是否漏水、生锈。 （2）各类水压压力表工作情况。 （3）消防备用电源完好情况，能否及时切换。 （4）烟感、温感探测器、消防报警按钮、警铃、指示灯完好情况。 （5）消防控制系统、自动喷洒系统、防火卷帘门系统、消防广播系统工作情况，开展消防控制系统联动测试。 （6）每月巡查灭火器、消防水管（带）、水枪等设施完好情况。 4.重大节日前巡查。安保组组织相关人员巡查，发现故障及时通知维保人员进行检修。 |
2 | 维修 | 1.当场能维修的，由巡查人员现场维修解决。 2.当场无法解决的，巡查人员报告设备维保专业人员，通知消防维保公司15分钟内到达现场，原则上24小时内维修完毕。 |
3. 视频监控服务
(1)视频监控室实行24小时双人双岗值班制（持中级证）；值班期间严禁吸烟、吃零食、看报纸/杂志或占用消防电话、接打私人电话/信息台、利用电脑上网及做其他与工作无关的事。
(2)当发现可疑人员或可疑情况时，应重点监控或录像（系统自动记录的拷贝），并通知就近安全员到场控制和处理。
(3)监控室值班人员应爱护和管理好监控室的各项设施设备，严格操作规程，确保监控系统的正常工作。
(4)视频监控室采用信息调取登记制度，对图像信息的调取人，单位，调取时间，调取用途等事项进行登记，以便查阅。无关人员未经许可不准进入监控室，如需到监控室查阅视频信息和拷贝，必须由当事人单位出具证明并经园区相关主要负责人（安全部负责人、物业项目经理、园区领导批准）同意后方可查阅（同时应记录中止录像时段）。单位及个人查阅监控视频期间，安全负责人员须全程参与。
(5)突发事件的录像资料必须封存备查。若系统自动记录并进行更换的，应在当天之内将突发事件所属的文件另存于其他硬盘中。
(6)监控室值班人员严格执行交接班制度，交接班时应对设备运行情况，当班发生事件交接下一班值班人员。如果发生设备故障、图像不清晰、视频点位偏移等情况，须及时通知项目弱电工程师或弱电维保单位进行维修。
(7)监控室值班员每天交接班前、应认真检查系统性能是否完好并做好清洁；弱电维保单位需定期组织专业工程师对所有监控摄像探头进行擦拭，以保证视频信息清晰可见。
(8)监控室的视频信息严禁擅自删改、不得故意隐匿、毁弃保存期限内视频信息，不得买卖散发、非法使用视频图像信息资料。
(9)监控室值班人员应认真遵守保密协议（秘密），严格遵守保密制度，不得向无关人员泄露监控内容。
4. 停车秩序服务
(1)做好停车场秩序管理，引导车辆统一朝向有序停放。
(2)做好摩托车、非机动车统一在指定位置停放，严禁乱停乱放。
(3)车辆秩序维护人员要认真履职尽责，对车辆进行引导分流，达到有序停放。
(4)进入车辆要停放在指定区域，统一朝向。对未按要求停放的车辆发放温馨提示卡。
(5)严格遵守消防安全规定。禁止装载超高、危险品及违规装饰装修材料、易燃易爆、剧毒等危险品的机动车辆进入停车场。
（五）突发应急事件管理
1.为加强园区物业公司对突发应急事件应急处置的综合指挥能力，提高紧急救援反应速度和协调水平，保障迅速有效地处理应急事件，将应急事件对人员、财产和环境造成的损失降至最低程度，最大限度地保障园区办公人员(企业主)的生命财产安全。
2. 按照突发事件严重性和紧急程度，突发环境事件分为特别重大事件（Ⅰ级）、重大事件（Ⅱ级）、较大事件（Ⅲ级）和一般事件（Ⅳ级）四级。
3.突发事件应急响应、突发事件信号发出后，秩序维护部值班员应向物业项目管理值班员报告，由物业项目管理值班员启动本处理办法和预案，接到通知的应急人员必须在规定时限内赶到现场进行应急处理正常上班员工、非正常上班值班员（指工程部、秩序维护部、保洁部）5分钟，听从园区物业项目经理的指挥和调遣。
4.根据物业管理区域的实际情况及竞价方的要求，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1-2次应急演习。
5.当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护物业区域内人员的人身安全并尽量减少财产损失。
6.如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障相关人员人身安全，减少财产损失。
第三篇 项目商务需求
“※”标注的商务需求为符合性审查中的实质性要求，响应文件若不满足按无效响应处理。
一、服务期、地点
※（一）服务期
本项目的服务期限为合同签订后一年。
（二）服务地点
采购人指定的地点。
※二、报价要求
本项目实行总价包干。
1、本次报价为人民币报价，报价包括完成本项目所需的全部费用，包含但不仅限于人员基本工资、服务费、保险费、福利费、服装费、前期需求论证费、风险费、法定税费等与本项目相关的所有费用。
2、为满足业主方需求实施物业服务所需的材料、设备、物品（例如保洁设备、耗材，安防器材等）等由采购人提供。若遇紧急情况需成交投标人采购的，可由成交投标人先行垫付，后根据票据找采购人实报实销；成交投标人应当建立完善的申报制度，提前报采购人相关部门采购。
3、成交投标人须遵守作业操作规程、安全规章制度及相关法律法规。在服务过程中，如发生工伤事故或财产损失的，或因成交投标人合同行为造成他人人身财产损害及权益受损的，由成交投标人承担责任；因成交投标人合同行为造成的各种行政处罚等一切责任和费用等，均由成交投标人自行承担。
4、在成交投标人履约过程中、因成交投标人履约行为导致的任何纠纷或投诉、任何争议责任的调查确定及承担，均由成交投标人自行应对和负责。
5、因成交投标人自身原因造成漏报、少报皆由其自行承担责任，采购人不再补偿。若因采购人原因造成的其他费用（例如人员借调/外派出差），由采购人根据市场用人情况进行补偿。
三、付款方式
本项目资金按季度支付，一年共四个季度。按合同总金额平均分配到合同期内的每个季度，采购人根据对投标人的考核情况于每个季度后15个工作日内办理上个季度结算并按照程序办理上季度服务费用支付手续，如遇跨年等特殊情况可由双方协商提前或延后支付时间。甲方每季度拨款时，乙方根据相关政策提供正规发票。
※四、考核要求
1、考核周期：物业管理考核工作由月度考核、学期考核和年度考核组成，考核工作小组也可根据实际需要另行确定考核周期。
2、月度考核：月度考核主要由日常巡查和月底检查组成。
（1）日常巡查和月底检查：考核工作小组成员单位、考核工作办公室应根据《招标文件》、《物业合同》和《物业管理常规检查标准》等相关要求，对物业管理和服务工作加强日常监管、协调沟通和业务指导，安排人员进行日常巡查和月底检查，参与物业管理与服务的月度考核工作。根据物业管理和服务情况，提出整改意见或建议，于每月底将月度考核情况交考核工作办公室。
（2）日常巡查和月底检查主要工作职责：学校负责整体考核和监督；考核工作办公室负责整体监管，对服务工作情况的监管和考核。
五、知识产权
采购人在中华人民共和国境内使用投标人提供的货物及服务时免受第三方提出的侵犯其专利权或其它知识产权的起诉。如果第三方提出侵权指控，中标人应承担由此而引起的一切法律责任和费用。
六、其他
※（一）安全责任：在整个项目实施过程中，所有安全责任均由成交投标人自行承担，成交投标人与采购人签订安全责任承诺书。
（二）其他未尽事宜由供需双方在采购合同中详细约定。
第四篇 资格审查及评标办法
一、资格审查
依据政府采购相关法律法规规定,由采购人对投标文件中的资格证明文件进行审查。资格审查资料表如下：
序号 | 检查因素 | 检查内容 |
（一） | 《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定 | 1.具有独立承担民事责任的能力 | 1.投标人法人营业执照（副本）或事业单位法人证书（副本）或个体工商户营业执照或有效的自然人身份证明或社会团体法人登记证书（提供复印件）。 2.投标人法定代表人身份证明和法定代表人授权代表委托书。 |
2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度 | 投标人提供基本资格条件承诺函（见格式文件）。 注：投标人应对其承诺内容的真实性、合法性、有效性负责。经调查核实为虚假承诺的，视同为“提供虚假材料谋取中标、成交”的违法行为，依照《中华人民共和国政府采购法》等法律法规追 究相应责任。 |
3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力 |
4.有依法缴纳税收和社会保障金的良好记录 |
5.参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（注1） |
6.法律、行政法规规定的其他条件 |
|
（二） | 落实政府采购政策需满足的资格要求 | 按第一篇“三、投标人资格要求（二）落实政府采购政策需满足的资格要求”的要求提交（如果有）。 |
（三） | 本项目的特定资格条件 | 按第一篇“三、投标人资格要求（三）本项目的特定资格条件”的要求提交（如果有）。 |
注：
1.根据《中华人民共和国政府采购法实施条例》第十九条“参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录”中“重大违法记录”，是指投标人因违法经营受到刑事处罚或者责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚。行政处罚中“较大数额”的认定标准，按照《财政部关于<中华人民共和国政府采购法实施条例>第十九条第一款“较大数额罚款”具体适用问题的意见》（财库〔2022〕3号）执行。投标人可于电子投标文件递交时间前通过 “信用中国”网站(www.creditchina.gov.cn)、"中国政府采购网"(www.ccgp.gov.cn)等渠道查询信用记录。
2.以联合体形式参与投标的，联合投标协议中应确定主办方（主体），代表联合体进行在线投标和在线澄清。法定代表人授权委托书由联合体主办方（主体）出具。联合体各方均应满足投标人资格要求（详见“第一篇”）。（接受联合体投标时适用）
3.以联合体形式参加投标的，联合体各方均为中小企业的，联合体视同中小企业（其中，联合体各方均为小微企业的，联合体视同小微企业）。（接受联合体投标时适用）
二、评标方法
本项目采用综合评分法进行评标。
综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。投标人总得分为价格、商务、技术等评定因素分别按照相应权重值计算分项得分后相加，满分为100分。
（一）符合性审查
评标委员会应当对符合资格的投标人的电子投标文件进行符合性审查，以确定其是否满足招标文件的实质性要求。符合性审查资料表如下：
序号 | 评审因素 | 评审标准 |
1 | 有效性审查 | 电子投标文件签署或盖章 | 电子投标文件上法定代表人（或其授权代表）或自然人（投标人为自然人）的签署或盖章齐全。 |
投标方案 | 每个分包只能有一个方案投标。 |
报价唯一 | 只能在预算金额和最高限价内报价，只能有一个有效报价，不得提交选择性报价。 |
2 | 完整性审查 | 投标文件份数 | 电子投标文件数量符合招标文件要求。 |
3 | 服务部分 | 投标文件内容 | 本招标文件第二篇中（*）号标注的部分。 |
4 | 商务部分 | 投标文件内容 | 本招标文件第三篇中（*）号标注的部分。 |
5 | 投标有效期 | 投标文件内容 | 投标有效期为电子投标文件递交截止时间起90天。 |
（二）澄清有关问题。对电子投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可在线要求投标人作出必要澄清、说明或者纠正，其澄清的内容不得超出电子投标文件的范围或者改变电子投标文件的实质性内容。澄清内容以线下书面形式作出，文件电子化上传。投标人通过书面形式作出的澄清、说明或者纠正应当由法定代表人（或其授权代表）或自然人（投标人为自然人）签署或者加盖公章并将澄清等文件扫描为PDF格式，上传至电子开标室的“问题澄清”输入框中的“澄清附件”中。由授权代表签署的，应当附法定代表人授权书。投标人为自然人的，应当由本人签署并附身份证明。以上签署等文件都要以PDF格式上传到“问题澄清”输入框中的“澄清附件”（澄清附件只允许一个文档上传，所有上传文件都应归到一个PDF文档当中）。
（三）比较与评价。按招标文件中规定的评标方法和标准，对资格审查和符合性审查合格的投标文件进行商务和技术评估。
评标委员会各成员独立对每个有效投标人（通过资格审查、符合性审查的投标人）的电子投标文件进行评价、打分，然后由评标委员会对各成员打分情况进行核查及复核，个别成员对同一投标人同一评分项的打分偏离较大的，应对投标人的电子投标文件进行再次核对，确属打分有误的，应及时进行修正。
复核后，评标委员会汇总每个投标人每项评分因素的得分。
（四）推荐中标候选人名单。
按评审后得分由高到低的排列顺序推荐综合得分排名前三的投标人为本包（项目）中标候选人，排名第一的为第一中标候选人。得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列。得分且投标报价相同的并列。
二、评审标准
序号 | 评分因素及权值 | 分值 | 评分标准 | 说明 |
1 | 投标报价 （60%） | 60 | 满足资格性、符合性要求且最后报价最低的投标人的价格为投标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算： 投标报价得分=（投标基准价/最后投标报价）×价格权值×100 | 1.报价高于限价为无效报价。 |
2 | 技术部分 （20%） | 服务项目管理及工作方案（10） | 对投标人提供的服务方案（包括但不限于安保服务方案、工程服务方案、环境保洁服务方案、绿化养护服务方案、客户服务管理方案）、管理模式与配套措施合理性等进行综合评价。 | 提供项目实施方案，格式自拟，加盖投标人公章。 |
技术设备配置方案（5） | 拟投入本项目的技术设备的配置方案。 |
管理制度（5分） | 包括但不限于各岗位职责，服务人员日常行为规范等工作管理制度、培训制度，奖惩条例以及突发事件处置预案和演练等。 |
3 | 商务部分 （20%） | 20分 | 投标人需提供至少1份从2022年1月1日（含2022年1月1日，以签约时间为准）起至投标截止时间的单项合同年度金额不低于220万元(含220万元)或单项合同承包的面积不少于6万平方米(含6万平方米)或单项合同服务人员配置数量不少于12人(含12人)的同类业绩，每项业绩得1分，本小项最高3分；单项合同年度金额不低于100万元(含100万元)或单项合同承包的面积不少于10万平方米(含10万平方米) 的同类业绩，每项业绩得1.5分，本小项最高3分；单项合同年度金额不低于340万元(含340万元)或单项合同承包的面积不少于23万平方米(含23万平方米) 的同类业绩，每项业绩得2.5分，本小项最高10分；本项满分16分。 | 3.投标人提供的服务合同复印件需体现合同封面、服务内容页、服务期限、合同年度金额数据页/面积页/配置人数页、签署页、签署时间页等信息，复印件需加盖公章；提供每个业绩单项合同期限内至少1份金额相匹配的收款发票复印件作为合同真实性的佐证材料。 |
根据投标人提供有效的证书中： A．投标人同时具有质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证，得2分，（需同时满足） B．满足A情况下，投标人具有信息安全管理体系认证、信息技术服务管理体系认证、安全生产标准化体系认证、社会责任管理体系认证、诚信管理体系认证证书、物业服务认证证书，得2分，（需同时满足） 本项（A+B）满分4分。 | 提供上述有效证书复印件及在国家认证认可监督管理委员会官网（http://www.cnca.gov.cn）上查询到的有效期内的截图并加盖公章，不提供不得分。 |
（一）说明：评审小组认为投标人的报价明显低于其他通过符合性审查投标人的报价，有可能影响产品质量或者不能诚信履约的，应当要求其在评标现场合理的时间内提供书面说明，必要时提交相关证明材料；投标人不能证明其报价合理性的，评审小组应当将其作为无效响应处理。
（二）关于小微企业报价扣除比例说明
1.投标人为非联合体参与投标的，对小微型企业给予 10 %的扣除，以扣除后的报价参与评审。
2.监狱企业、残疾人福利性单位视同小型、微型企业。
三、无效响应
（一）投标人不符合规定的资格条件的；
（二）投标人的法定代表人（或其授权代表）或自然人未参加投标；
（三）投标人所提交的响应文件不按“第七篇响应文件编制要求”要求签名或盖章；
（四）投标人的最后报价超过采购预算或招标控制价的；
（五）法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及其控股公司，在同一包采购中同时参与投标；
（六）单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同投标人，参加同一合同项下的采购活动的；
（七）为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的投标人，再参加该采购项目的其他采购活动；
（八）投标人投标有效期不满足竞争性投标文件要求的；
（九）投标人响应文件内容有与国家现行法律法规相违背的内容，或附有采购人无法接受的条件；
（十）法律、法规和竞争性投标文件规定的其他无效情形。
四、采购终止
出现下列情形之一的，采购人或者采购代理机构应当终止竞争性投标采购活动，发布项目终止公告并说明原因，重新开展采购活动：
（一）因情况变化，不再符合规定的竞争性投标采购方式适用情形的；
（二）出现影响采购公正的违法、违规行为的；
（三）在采购过程中符合要求的投标人或者报价未超过采购预算的投标人不足3家的，但《政府采购竞争性投标采购方式管理暂行办法》第二十一条第三款规定的情形除外。
（投标人法定代表人名称）是 （投标人名称）的法定代表人，特授权 （被授权人姓名及身份证代码）代表我单位全权办理上述项目的投标、签约等具体工作，并签署全部有关文件、协议及合同。
1.我方具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，具有履行合同所必需的设备和专业技术能力，具有依法缴纳税收和社会保障金的良好记录，参加本项目采购活动前三年内无重大违法活动记录。
2.我方未列入在信用中国网站（www.creditchina.gov.cn）“失信被执行人”、“重大税收违法案件当事人名单”中，也未列入中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）“政府采购严重违法失信行为记录名单”中。
3.我方在采购项目评审（评标）环节结束后，随时接受采购人、采购代理机构的检查验证，配合提供相关证明材料，证明符合《中华人民共和国政府采购法》规定的投标人基本资格条件。
2.报名和投标文件发布期：2025年 1月20日-2025年 1月26日 9:00-17:00 （工作时间）联系人： 王老师 电话：15826113649 邮箱：604411736@qq.com
